Koniec hossy na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce?
O tym jakie długoterminowe wyzwania stoją przed rynkiem nieruchomości mieszkaniowych.
Witam serdecznie wszystkich czytelników Robert Ditrych’s Newsletter, w tym 330 nowych subskrybentów, którzy dołączyli do nas od czasu ostatniej publikacji! Jest już nas łącznie 3616 osób! 🙌
Drodzy Czytelnicy!
Dziękuję za Waszą cierpliwość. W Wasze ręce oddaje Wam dziś wyjątkowe wydanie newslettera - analizę zmieniających się warunków na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce, którą miałem okazję dokonać wraz z (serdecznie polecam osobę, super analityk!). Razem w ostatnich tygodniach zastanawialiśmy się czy to koniec hossy na tym rynku? Zapraszam do materiału, uwagami podzielcie się w komentarzach. I pamiętajcie proszę o 👍, to zawsze motywuje do jeszcze lepszych publikacji.
Koniec hossy na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce? 🏘️ 🇵🇱
O tym jakie długoterminowe wyzwania stoją przed rynkiem nieruchomości mieszkaniowych.
Spis treści:
Betonowe złoto
Czynniki mające wpływ na ceny nieruchomości w Polsce
Demografia, głupcze!
Luka mieszkaniowa
Podsumowanie
1. Betonowe złoto
Rynek nieruchomości od lat stanowi jedną z najchętniej i najczęściej komentowanych klas aktywów inwestycyjnych. Nie ma w tym przypadku, potrzeba mieszkaniowa dotyczy bowiem każdego z nas.
W Polsce mamy aktualnie ok. 15.8 mln mieszkań (ok. 14.2 mln po uwzględnieniu pustostanów), które zamieszkiwane są średnio przez ok. 2.5 osoby na mieszkanie (ok. 2.65 po uwzględnieniu pustostanów). Średnia wielkość tych mieszkań to nieco ponad 75m2 co oznacza, że na każdą osobę przypada ok. 31m2 powierzchni mieszkalnej. Jeśli zaś spojrzymy przez pryzmat inwestycyjny to odnotujemy, iż ok. 1.8 mln mieszkań jest aktualnie wynajmowanych (w tym ok. 1.1 mln przez prywatnych właścicieli, ok. 0.6 mln przez gminy oraz ok. 0.1 mln przez tzw. TBS - Towarzystwa Budownictwa Społecznego). Na podstawie analizy danych podatkowych Ministerstwa Finansów stwierdzamy ponadto, iż już blisko 900 tys. podatników w Polsce składa zeznania opodatkowując ryczałtem przychody z tytułu najmu prywatnego.
Na przestrzeni ostatnich 20 lat wzrost tej kategorii podatników (tzw. “mieszkaniczników”) wyniósł zatem ok. 20x. Oczywiście jest to pochodną zarówno popularyzacji inwestycji w nieruchomości, jak i wychodzenia z tzw. “szarej strefy”, a więc zjawiska nieewidencjonowanego najmu. Tym niemniej wzrost ilości osób deklarujących dochód z tytułu najmu jest absolutnie bez precedensu.
Dynamicznie rosnące w ostatniej dekadzie w Polsce ceny nieruchomości, skutkujące podwojeniem średniej ceny m2 mieszkania między 2015, a 2023 rokiem (patrz wykres poniżej), pomagały kształtować przekonanie, że na nieruchomościach “nie da się stracić”, przyciągając kolejne kohorty inwestorów, flipperów i coachów inwestowania w nieruchomości skuszonych atrakcyjnością tego segmentu.
Opinię publiczną na przestrzeni ostatnich lat kształtują ponadto zachowania celebrytów. Dziś zgodnie i ochoczo w nieruchomości inwestują zawodnicy Reprezentacji Polski w piłce nożnej, fighterzy gal MMA, najbardziej znana (przed Igą Świątek) polska tenisistka - Agnieszka Radwańska, Anna i Robert Lewandowscy, czy mediowe gwiazdy, jak Krzysztof Stanowski i Kuba Wojewódzki. Do masowej opinii przedostał się przekaz, że inwestycja na rynku nieruchomości to “pewny zarobek”, a “ceny nigdy nie spadają”.
Prawdą jest, iż inwestycje na rynku nieruchomości ze względu na skończony bank ziemi w atrakcyjnych lokalizacjach oraz koszty odtworzeniowe mieszkania zalicza się do kategorii defensywnych, stanowiących naturalną ochronę kapitału przed inflacją. Tym niemniej w dyskusji tej często zapomina się o wyjątkowo sprzyjających okolicznościach (m.in. akcesja do UE i tempo wzrostu gospodarczego) i “dywidendzie demograficznej’ która w powtarzalnych strumieniach w ciągu ostatnich blisko 20 lat wpływała na rynek nieruchomości w postaci stałego zwiększonego popytu na mieszkania.
W tym wydaniu przyjrzymy się możliwościom utrzymania trendu wzrostowego cen mieszkań w przyszłości. Pod lupę bierzemy również rozwój sytuacji w krajach takich jak, Japonia, Korea, Włochy, które już historycznie znajdowały się w podobnym położeniu do Polski AD2024 pod kątem demografii. Dokonamy również przeglądu podstawowych czynników wpływających na ceny nieruchomości z perspektywy historycznej oraz analizę luki mieszkaniowej.
Na podstawie analizy zachowania cen nieruchomości w krajach, które przechodziły już podobną do polskiej ścieżkę pod kątem demograficznym oraz gospodarczym (np. Korea, Włochy, Japonia) oraz biorąc pod uwagę czynniki wpływające na ceny nieruchomości doszliśmy do konkluzji, że jeżeli nie nastąpi zewnętrznie generowany wzrost popytu spowodowany np. migracją ludności do Polski (a obserwowana niechęć do masowej migracji z krajów odmiennych kulturowo będzie to utrudniała) lub wewnętrzny wzrost wskaźnika dzietności (TFR), to w długim terminie czeka nas koniec wzrostu realnych cen nieruchomości oraz wzrost ich dostępności.
Wynika to z obserwacji, iż większość długoterminowych trendów, które dotychczas pozytywnie wpływały na ceny nieruchomości są w tzw. tipping point (punkcie zwrotnym) i w przyszłości będą one negatywnie wpływać na ceny nieruchomości. Trendy działające pozytywnie na ceny nieruchomości w miastach tj. preferowanie dużych miast, dostosowywanie się do europejskich wskaźników, jeśli chodzi o liczbę osób na mieszkanie, czy zmiany o charakterze społeczno - socjologicznym nie będą w stanie zniwelować strukturalnego niezbilansowania rynku mieszkaniowego.
Mamy oczywiście świadomość, iż rynek nieruchomości nie jest homogeniczny, a dzięki migracjom wewnętrznym (ze wsi i mniejszych miejscowości do silnych ośrodków miejskich) oraz migracjom zewnętrznym niektóre ośrodki będą zyskiwać na znaczeniu wobec innych. Tym samym lokalne dynamiki mogą odbiegać od szerokiego trendu, ale w ujęciu całego kraju będą one jedynie stanowić czynnik powstrzymujący przed spadkiem realnych cen w niektórych obszarach.
2. Czynniki mające wpływ na ceny nieruchomości w Polsce
Czynniki, które w długim terminie będą wpływały na ceny nieruchomości na danym obszarze po stronie popytowej:
• TFR (Total Fertility Rate) - oznacza liczbę dzieci, które urodziłaby przeciętnie kobieta w ciągu całego okresu rozrodczego; wpływ: zdecydowanie negatywny, z potencjałem na dodatkową rewizję w dół względem prognoz GUS, o czym niżej.
• Styl życia oraz preferencje - np. średnia wielkość m² na osobę oraz w jaki sposób jest kreowana wartość ekonomiczna w społeczeństwie; wpływ: pozytywny (chcemy żyć bardziej komfortowo, wygodniej, na większej przestrzeni).
• Migracje - napływ lub odpływ ludzi z danego obszaru; wpływ: pozytywny dla dużych ośrodków miejskich / negatywny dla wsi i mniejszych miejscowości.
Czynniki, oddziaływujące na ceny nieruchomości na danym obszarze po stronie podażowej:
• Transport - rozwój infrastruktury transportowej, skutkujący szybszymi, wygodniejszymi oraz tańszymi sposobami transportu sprawiaja, że bank wartościowych gruntów pod budowę mieszkań zwiększa się; wpływ: negatywny na ceny w długim terminie, poprzez zwiększenie podaży gruntów, oraz pozytywny poprzez wzrost atrakcyjności tkanki miejskiej.
• Narzędzia zdalnej komunikacji i odkrywania - lepsza komunikacja, zdalny tryb pracy w połączeniu z wirtualnymi sposobami konsumowania wartości zmniejsza potrzebę bycia fizycznie “na miejscu”; wpływ: negatywny (zmniejszenie atrakcyjności centrów miast, zwiększenie atrakcyjności obszarów podmiejskich).
• Polityka monetarna oraz sytuacja ekonomiczna - wpływa na podaż mieszkań poprzez dostępność kredytu, dochód rozporządzalny i zdolność kredytową gospodarstw domowych; wpływ: negatywny w krótkim terminie (okres podwyższonych stóp procentowych), w dłuższym wpływ może być zarówno pozytywny, jak i negatywny.
• Koszt pracy oraz materiałów - wysokie koszty zwiększają koszt nowych nieruchomości, odwrotnie rozwój tańszych sposobów budowy jak prefabrykaty oraz automatyzacja zmniejszają te koszty; wpływ: pozytywny; nieruchomości ze względu rosnące w długim terminie koszty odtworzeniowe mają charakter defensywny, mogą stanowić naturalną ochronę przed wpływem inflacji; postęp technologiczny może wpływać na niwelowanie jego wpływu.
Powyższa grafika przedstawia zidentyfikowane czynniki oraz ich inercję wpływu, pokazującą jak trudno jest odwrócić wpływ danego czynnika na ceny nieruchomości. Na przykład, zmiana dzietności (TFR) będzie miał dużą inercję z racji na jej długotrwały, ciężko odwracalny wpływ na rynek nieruchomości. Migracja ma natomiast niską inercję, bo jej kierunek może się szybko zmienić z powodu wojny lub kryzysu politycznego.
Spojrzenie historyczne
Aby dobrze zrozumieć strukturalną dynamikę na rynku nieruchomości warto spojrzeć jak kształtowały się trendy na przestrzeni ostatnich wieków i zastanowić się jak mogą wpływać one na rynek nieruchomości w przyszłości.
“Styl życia oraz preferencje” - mimo, że czynnik ten zdaje się działać długoterminowo pozytywnie na ceny nieruchomości warto zrozumieć jakie czynniki na niego wpływają. Z jednej strony, ludzie mieszkają w coraz większych mieszkaniach, wzmacnia to popyt na m2 mimo tego, że liczba ludzi pozostaje taka sama - Polska cały czas jest w tym względzie w ogonie Europy, więc jest pole do wzrostu. Pod drugie wraz z bogaceniem się społeczeństwa oraz spadkiem średniej liczby godzin pracy w ciągu roku (spadek z 3000 h w XIX wieku do 1600 h obecnie), mamy coraz więcej czasu wolnego. Większa ilość czasu wolnego oraz rozwój pracy zdalnej sprawiają, że więcej czasu spędzamy w naszych domach, co w konsekwencji sprawia, że ich wielkość staje się ważniejsza. Dodatkowo znaczącą część naszego “nowego” czasu wolnego spędzamy na konsumpcji, a miasta mają pod kątem konsumpcyjnego trybu życia zdecydowaną przewagę w zakresie swojej oferty względem wsi. Koncentruje to popyt na mieszkaniach w obszarach z wyższą gęstością zaludnienia.
Linki:
https://www.ncbi.nlm.nih.gov/pmc/articles/PMC4532357/
https://ec.europa.eu/eurostat/cache/digpub/housing/bloc-1b.html?lang=en
https://ourworldindata.org/grapher/annual-working-hours-per-worker
Z drugiej strony trendy związane z “Narzędziami zdalnej komunikacji oraz odkrywaniem” oraz “Transportem” w powiązaniu ze “Stylem życia oraz preferencjami”, wpływają na popyt negatywnie. Zmiana tego gdzie kreowana jest wartość ekonomiczna wynikająca z rewolucji przemysłowej, spowodowała napływ ludzi i ich koncentrację w miastach, a więc urbanizację. Wynikało to z potrzeby rąk do pracy w fabrykach. Dodatkowo rozwój technologiczny w XVIII i XIX wieku umożliwił zbudowanie systemów uzdatniania wody i ścieków, co odblokowało możliwości stworzenia dużych korzyści skali w miastach. Życie w miastach przed tymi rozwiązaniami nie było aż tak korzystne. Jednak po ich wprowadzeniu oraz dzięki stworzeniu zachęty ekonomicznej do przeprowadzenia do miasta komparatywna wartość mieszkania na wsi zaczęła spadać.
Wraz z ciągłym wzrostem automatyzacji (XIX oraz XX wiek), rosło znaczenie pracy intelektualnej. Jednak z powodu braku technologii potrzebnej do efektywnego przekazywania tej wiedzy, a w konsekwencji klastrowania się jej w bibliotekach, uniwersytetach, fabrykach oraz siedzibach firm ludzie zmuszeni byli grupować się, aby następował przepływ tej wiedzy.
Przechodząc do teraźniejszości; skrajna automatyzacja, fotowoltaika, przydomowe oczyszczalnie ścieków oraz inne decentralizujące technologie będą wpływały na zmniejszenie przewag infrastrukutralnych miast wynikające z efektów skali. Dodatkowo adopcja efektywnych form zdalnej komunikacji oraz odkrywania informacji umożliwia wzrost “total-factor productivity” będąc fizycznie rozproszonym społeczeństwem.
Aktualne trendy związane z transportem i komunikacją działają pozytywnie po stronie podażowej, sprawiając, że potencjalna wartość ekonomiczna mieszkania w mieście nie będzie już tak duża, jak w XIX, XX i na początku XXI wieku. Można nawet wysnuć tezę o częściowym utowarowieniu mieszkań, oraz że latyfundiami przyszłości będzie wiedza oraz umiejętność jej aplikacji, a nie imperium kawalerek ;).
Reasumując, zmiana modelu pracy oraz kreacji wartości w połączeniu ze zmianami stylu życia będzie bardzo silnym trendem. Pytanie, czy w przyszłości ludzie dalej będą decydowali się płacić istotną premię za życie w mieście pozostaje otwarte. Mniejszy wpływ na podjęcie tej decyzji będzie miało opisywane wyżej generowanie wartości ekonomicznej w mieście, a większy wpływ będą miały preferencje dotyczące konsumpcji i socjalizacji.
Napływ ludzi do miast może zmienić swój charakter z powodowanej głównie czynnikami ekonomicznymi, na wynikający głównie z modelu życia. W konsekwencji miasta mogą po części zmienić swoją rolę z miejsc pracy na miejsca konsumpcji i socjalizacji. Może to spowodować, że struktura społeczna miast będzie inna niż obecnie.
Na "lepkość" miasta wpływają wspomniane wcześniej efekty skali oraz efekty sieciowe. Upraszczając, miasta posiadają korzyści skali, wynikające z tego, że do 10 mieszkań prowadzi jedna infrastruktura, więc koszt jej utrzymania i renowacji rozkłada się na 10 właścicieli. W domach jednorodzinnych koszt ten ponoszony jest bezpośrednio przez tylko jednego właściciela. Patrząc jednak na argument wyprowadzony wcześniej - korzyści skali miast, oparte na pracy wraz ze wzrostem automatyzacji będą maleć. Należy jednak pamiętać, że jest to dość długoterminowa perspektywa.
Efekty sieciowe w miastach widać doskonale na przykładzie kultury i rozrywki. Większa liczba mieszkańców stwarza popyt na różnorodne wydarzenia kulturalne, koncerty, festiwale, teatry, kina, muzea i restauracje. Bogata oferta kulturalna i rozrywkowa przyciąga turystów i nowych mieszkańców - co w konsekwencji sprawia, że oferta kulturalna staje się jeszcze bogatsza. Ludzie mimo spędzania coraz większej ilości godzin w światach wirtualnych nie zrezygnują w pełni z rozrywki “na żywo”, z racji na unikalność jej doświadczania. Spadek czasu pracy w ciągu dnia będzie sprawiał, że oferta rozrywki może bardziej wpływać na wybór miejsca zamieszkania. Jest to przewaga miast, dla której widzimy długoterminową perspektywę.
3. Demografia, głupcze!
Spojrzenie na kraje, które przeszły już ścieżkę spadku populacji.
Polska, przeszła już długą drogę od upadku komunizmu i jest blisko skonwergowania do Europy Zachodniej pod kątem PKB na osobę (PPP). Co więcej w wielu aspektach Polska ma lepsze wskaźniki niż kraje zachodnie np. liczba drobnych kradzieży, jak i rozmiar zorganizowanej przestępczości.
Polska wciąż nie jest jednak wskazywana jako najbardziej pożądany kierunek migracji ludności. Pełna konwergencja do Europy Zachodniej pod kątem średnich zarobków oraz stworzenie się w Polsce diaspor o odpowiednim zagęszczeniu może być punktem krytycznym, który tę dynamikę zmieni, co spowodowałby możliwość stałej, stabilnej migracji ekonomicznej do Polski.
Spójrzmy jak Polska wypada na tle Japonii, Włoch oraz Korei w kontekście poszczególnych trendów wpływających na ceny nieruchomości oraz na samą ich dostępność.
Struktura populacji
Kraje, które doświadczyły dużej bańki nieruchomości w latach 90 XX wieku (Korea, Japonia) miały istotnie korzystniejszą piramidę populacji niż Polska ma obecnie.
Polska piramida demograficzna przypomina aktualnie swoją odpowiedniczkę z Włoch AD2007. Warto w tym kontekście mieć świadomość, iż Włochy zanotowały od tamtego momentu realny spadek cen nieruchomości o blisko 30%, choć moment startowy takiego porównania (tuż przed rozpoczęciem GFC czyli Global Financial Crisis, w 2008 roku) nie jest najbardziej szczęśliwy. Ceny we Włoszech były dodatkowo pod presją kryzysu finansowego oraz restryktywnej polityki monetarnej, jak i fiskalnej. Na korzyść perspektyw rynku nieruchomości w Polsce działa to, że mamy istotnie wyższy prognozowany wzrost gospodarczy (o ok. 2 pkt proc.) przed sobą, jednak z drugiej strony jesteśmy krajem “granicznym” dla toczącego się konfliktu militarnego, co może wpływać na atrakcyjność inwestycyjną i postrzeganie ryzyka.
W przypadku Japonii oraz Korei charakterystyka piramidy wiekowej, bardzo dynamiczny wzrost gospodarczy w końcówce XX wieku, będący m.in. efektem otwarcia się rynków po upadku komunizmu i inwestycjom ze strony Stanów Zjednoczonych doprowadziły do powstania bańki cenowej na rynku nieruchomości.
W każdym z powyższych przypadków (Japonia, Korea, Włochy) ceny nieruchomości odnotowały znaczącą korektę na przestrzeni kolejnych 10 lat, a uwzględniając inflację indeksy realnych cen nieruchomości znajdują się na niższych poziomach także dzisiaj.
Analizując piramidę demograficzną w Polsce można dojść do wniosku, że nasza struktura do złudzenia przypomina Włochy z 2007 roku i z dużym prawdopodobieństwem dynamiczny wzrost realnych cen nieruchomości w Polsce wszedł w ostatnią fazę, gdyż okres “demograficznej dywidendy” właśnie dobiegł końca. Według Eurostatu, tylko w 2023 roku ludność Polski zmniejszyła się o 133 tys. osób, odnotowując największy spadek ludności wśród wszystkich krajów Unii Europejskiej.
Należy jednocześnie zrozumieć, że 2023 nie był dla nas jakimś wyjątkowo niekorzystnym rokiem, a po prostu początkiem dłuższego rozwijającego się trendu depopulacji Polski. W sytuacji gdy liczba urodzeń spada i dąży do 250 tys. urodzeń rocznie (a w perspektywie kilkunastoletniej prawdopodobnie do nawet 200 tys. rocznie), a liczba zgonów potwierdza swój trend wzrostowy, rosnąc już powyżej 400 tys. zgonów rocznie (a w perspektywie 2040+ roku nawet powyżej 500 tys. rocznie) jasnym staje się, że ze względów demograficznych Polska w przewidywalnej przyszłości 10-15 lat będzie prawdopodobnie tracić ok. 150-200 tys. netto osób (a po 2040 roku nawet ok. 250-300 tys. osób netto) rocznie. Dobrze roczne wartości szacowanego „przyrostu naturalnego” prezentuje poniższy wykres:
Wracając do dynamik cen…
Patrząc na dynamiki cen nieruchomości oraz czynszów najmu w Polsce w ostatnim czasie, stwierdzamy, że w pewien sposób oderwały się one od siebie. Wskazuje to prawdopodobną na tym etapie nadpodaż mieszkań na wynajem (w końcu już każdy influencer ma kawalerkę do wynajęcia) skutkującą spadającą rentownością inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe - wzrost cen nieruchomości, przy zatrzymaniu lub nawet lekkich spadkach na rynku najmu mieszkań. Poniżej dane dla rynku w Warszawie:👇
Dlaczego zatem ceny nieruchomości wciąż rosną? (lub do niedawna rosły)
Odpowiedź jest prosta, bo Polaków na nie stać. W Polsce jest aktualnie relatywnie duża kohorta osób na w szczycie swoich “zdolności ekonomicznych”. To właśnie te osoby dysponując coraz większym dochodem rozporządzalnym, zastanawiają się nad inwestowaniem nadwyżek i zabezpieczeniem swojej przyszłości. Nieruchomości wydają się dla wielu być najprostszą i najbardziej zrozumiałą opcją. Ponadto nieruchomości są korzystniej opodatkowane w porównaniu z inwestycjami kapitałowymi, co w połączeniu z zaszłościami historycznymi (PRL i pańszczyzna) wpływającymi na podświadome preferencje, może zwiększać ich relatywną atrakcyjność. Nie bez znaczenia jest także wpływ polityki państwa (wspomniane programy “Bezpieczny kredyt 2%” / “Kredyt 0% Na start”), która zamiast koncentrować się na działaniach pro-podażowych, stymuluje popyt prowadząc do wzrostu cen.
Stawki najmu mogą dalej pozostawać pod presją, gdyż minął już szok spowodowany wojną (skończył się napływ imigrantów z Ukrainy, okresowo notowanych jest więcej wyjazdów niż przyjazdów do Polski, choć sytuacja w tym względzie pozostaje zmienna), a kolejne kohorty Polaków wchodzące na rynek nie są na tyle liczne by w większy sposób stymulować popyt. Należy odnotować ponadto, iż w związku z programem “Bezpieczny kredyt 2%” - w ramach którego zawarto ponad 55 tys. umów o kredyt hipoteczny - następuje lub będzie następować w kolejnych kwartałach przesunięcie części wynajmujących w kierunku własnego M, wraz z oddaniem mieszkań do użytkowania przez deweloperów.
Migracje
Przez ostatnie stulecia świat stawał się coraz bardziej połączony z racji na harmonizację językową (mówimy coraz mniejszą liczbą języków, rozumiemy coraz więcej ludzi), kulturową (konsumujemy podobne treści) oraz polityczną (grupujemy się w coraz to większe organizmy). Z tego względu oraz z racji tego jak kreowana jest wartość ekonomiczna w obecnym systemie, nieruchomości nie trzymają ludzi w danym miejscu tak jak to robiły kiedyś. Zwiększa się natomiast wartość wynikająca z wiedzy i umiejętności. Jesteśmy obecnie lepiej przystosowani do migrowania i “wtapiania się w nowe społeczeństwa”.
Migracje wymuszone są zarówno przez wojny i klęski żywiołowe, jak i napędzane są czynnikami społeczno-ekonomicznymi, takimi jak globalizacja, nierówności ekonomiczne i rozwój technologii. Technologia, zwłaszcza internet i szybki transport dodatkowo przyspieszają i ułatwiają migracje, umożliwiając ludziom utrzymywanie więzi z ojczyzną i łatwiejsze adaptowanie się w nowym otoczeniu. Powoduje to, że migracje będą w kolejnych latach tym zewnętrznym najbardziej bezpośrednim czynnikiem wpływającym na zmienność popytu na lokalnych rynkach nieruchomości.
Patrząc na analizowane kraje, możemy zauważyć, iż z jednej strony Niemcy i Włochy nie boją się istotnej migracji i wspierają swoje gospodarki napływem ludności. Z drugiej jednak strony Korea i Japonia przed długi czas ograniczały napływ imigrantów i dopiero postępujące, starzejące się społeczeństwo wymusiło otworzenie się na migracje ludności. Polska w tym zestawieniu ma umiarkowaną liczbę migrantów. Liczba cudzoziemców ubezpieczonych w ZUS jeszcze 10 lat temu wynosiła ok. 100 tys., co stanowiło poniżej 1% wszystkich ubezpieczonych w ZUS, podczas gdy dziś to już ponad 1.1 mln osób tj. około 7% wszystkich ubezpieczonych. Patrząc na sytuację demograficzną (dzietność, struktura populacji) oraz polityczną (trwająca wojna) w krajach, z których ludzie migrowali do Polski w dużych ilościach takich jak, Ukraina i Białoruś, założenie o kontynuacji tego trendu wydaje się dziś mocno niepewne.
Z drugiej strony polskie społeczeństwo jest dość negatywnie nastawione do potencjalnych migracji z krajów odległych kulturowo od Polski, co będzie stwarzało naturalne bariery w kreowaniu polityki migracyjnej i równoważenie spadku populacji. Sama wielkość migracji, aby przyniosła większe korzyści niż koszty nie może przekroczyć tempa w jakim społeczeństwo lokalne jest w stanie zasymilować i wchłonąć migrujących. Ze względów ekonomicznych (chęć podtrzymania tempa wzrostu gospodarczego) dysputa publiczna i polityka migracyjna zorientowane będą zapewne wokół zbudowania mechanizmów pozwalających w dłuższym okresie na tworzenie społeczeństwa wielokulturowego, z korzyścią dla polskiej gospodarki.
TFR (Total Fertility Rate)
W długim okresie TFR (Total Fertility Rate) - po polsku zwany Współczynnikiem Dzietności - jest jednym z najważniejszym czynników oddziałujących na ceny nieruchomości. Dla wyjaśnienia, poziom zastępowalności pokoleniowej (a więc poziom zapewniający utrzymanie populacji na niezmienionym poziomie) wynosi ok. 2.1 urodzeń przypadających na 1 kobietę. Każda wartość poniżej (przy niezmienionych pozostałych parametrach) oznacza kurczenie się społeczeństwa. Aktualnie w całym rozwiniętym świecie obserwujemy dynamiczny spadek współczynnika dzietności do poziomów nieobserwowanych w czasach pokoju. Polska ma aktualnie jeden z najniższych wskaźników TFR w Europie (link: https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-eurostat-news/w/ddn-20240307-1). Podczas, gdy średnia dla krajów UE wynosi 1.46, Polska notuje wskaźnik na poziomie 1.29.
Patrząc poza Europę, odnotowujemy, iż kraje takie jak Korea, czy Singapur mają jedne z najniższych TFR na świecie, odpowiednio na poziomie 0.72 oraz 0.97 (dane za 2023 rok).
Trend spadającego wskaźnika TFR jest w zasadzie całkowicie globalny (z wyłączeniem najbiedniejszych rejonów świata, w tym przede wszystkim Afryki), a imigranci przybywający do bogatych krajów zachodu szybko konwergują do niskich poziomów TFR mimo, że pochodzą z obszarów, gdzie wskaźniki te są znakomicie wyższe.
Implikacje niskiego TFR
Implikacje dla populacji Polski płynące z aktualnej piramidy wiekowej populacji w połączeniu z tendencjami w zakresie rozrodczości prowadzą do niezwykle ponurych wniosków. Jest wysoce prawdopodobne, że liczba ludności w Polsce zacznie się w kolejnych latach dramatycznie kurczyć.
Według prognozy GUS (Prognoza ludności na lata 2023-2060) - liczba ludności Polski na 2060 roku wyniesie:
26.7 mln osób w scenariuszu LOW
30.9 mln osób w scenariuszu BASE
34.8 mln osób w scenariuszu HIGH
Przedłużeniem prognozy GUS jest nowa estymacja populacji do roku 2100 przedstawiona przez ONZ - (World Population Prospects 2024 / United Nations).
Sami, aż tak daleko nie wybiegamy, koncentrując się na horyzoncie do 2060 roku (a w naszej analizie ilościowej w szczególności na okresie do 2040 roku), dla których GUS przedstawił szczegółowe estymacje dot. kohort ludności wg. wieku, jak i miejsca zamieszkania.
Oceniając prawdopodobieństwo realizacji scenariuszy wskazanych przez GUS zauważamy, iż w rzeczywistości scenariuszy bazowy (BASE) jest scenariuszem dość optymistycznym, gdyż bazuje na poniższym założeniu analityków GUS:
”W wariancie średnim przewiduje się sukcesywny wzrost współczynnika dzietności osiągający na koniec horyzontu prognozy poziom około 1,5. Założono poprawę oraz stabilizację sytuacji ekonomicznej kraju. W dłuższej perspektywie dla utrzymania wysokiego (w porównaniu z obecnym) współczynnika dzietności oraz dla jego niewielkiego wzrostu niezbędna będzie aktywna polityka prorodzinna państwa.” - GUS
Analiza kohortowa przedstawiona przez Krzysztofa Mamińskiego (patrz wykres poniżej; przy okazji polecamy profil na X/Twitter: @KMaminski) wskazuje, iż istnieje materialne ryzyko negatywnej rewizji TFR, gdyż GUS założył kontynuację tendencji charakterystycznej dla średniej kobiety w Polsce (2022), a nadciągające kohorty kobiet z młodszych roczników poruszają się po coraz niższych krzywych docelowych wartości TFR (w skrócie, dzisiejsze 20-25 latki bardzo prawdopodobnie nie osiągną średnich wartości TFR charakterystycznych dla ich starszych koleżanek). Podejmując się estymacji na bazie poniższych krzywych, jesteśmy zdania, iż poziomy TFR ok. 1.2 (a więc założenia dla scenariusza LOW prognozy GUS) mogą być trudne do osiągnięcia dla dzisiejszych 20-latek. Podsumowując, jest źle, a będzie jeszcze gorzej!
Jesteśmy zdania, iż przy negatywnym rozwoju sytuacji dot. dzietności w Polsce ryzkujemy, że podążymy scieżką Korei (z TFR poniżej 1), a wówczas sytuacja demograficzna po 2040 roku może mieć jeszcze bardziej dynamiczny wpływ na rynek mieszkaniowy, jako efekt strukturalnego niezbilansowania popytu oraz podaży.
Lata urbanizacji spowodowały większy poziom gęstości zabudowy i napływ ludzi do miast. Istnieje coraz większa ilość badań wskazujących, że gęstość zabudowy ma negatywny wpływ na TFR. Mamy, więc do czynienia ze swego rodzaju sprzężeniem zwrotnym - ludzie planują posiadać mniej dzieci, kupują więc mniejsze mieszkania, a mniejsze mieszkania nie sprzyjają posiadaniu dzieci.
Podsumowując, uważamy, iż prognoza GUS (w wariancie bazowym) jest optymistyczna, a preferencje ludzi i budowany aktualnie zasób mieszkaniowy będą dodatkowo negatywnie wpływać na potencjał odbudowy TFR.
Wyłącznie istotny wzrost współczynnika dzietności, wynikający z głębokiej zmiany społecznych postaw wobec rodzicielstwa, mógłby odwrócić obecne tendencje przyrostu naturalnego, przy czym ich inercja powoduje, iż efekty te byłyby istotnie widoczne dopiero po 2060 roku.
4. Luka mieszkaniowa
Jak wygląda zaspokojenie potrzeby mieszkaniowej?
Na potrzeby oceny aktualnej “luki mieszkaniowej” przygotowaliśmy własny model predykcyjny bazujący na prognozie przyrostu naturalnego (wg. bardziej prawdopodobnego w naszej ocenie scenariusza LOW Prognozy ludności na lata 2023-2060 wg. GUS), danych nt. Gospodarki mieszkaniowej w Polsce (GUS) oraz w Europie (Eurostat).
Po pierwsze stwierdzamy, iż na koniec 2023 roku występowała „luka mieszkaniowa” na około 2.2 - 2.9 mln mieszkań. Naszą obserwację opieramy na założeniu, że struktura zamieszkania w Polsce (z aktualnego poziomu 2.65 osoby na mieszkanie) powinna dążyć do średniej UE (tj. do poziomu ok. 2.2 - 2.3 osoby na mieszkanie), charakterystycznej aktualnie dla takich krajów jak Austria, Francja, Czechy, Belgia. Oczywiście wypełnianie tej luki powinno odbywać się wraz z bogaceniem się społeczeństwa i wyrównywaniem różnic gospodarczych (m.in. w PKB na mieszkańca) między Polską, a średnią unijną (UE).
Po drugie zauważamy, iż ze względów demograficznych (głęboko ujemny przyrost naturalny) oraz ze względu na intensywność budownictwa mieszkaniowego (rozpędzony segment budownictwa, produkujący ponad 200 tys. mieszkań rocznie - dane za ostatnie 4 lata) powyższa „luka mieszkaniowa” zacznie się w niezwykle szybkim tempie domykać. Tempo domykania się „luki” może spowalniać niedopasowanie geograficzne opuszczonych mieszkań do struktury popytu (dalsza urbanizacja, migracje wewnętrzne) oraz potencjalna skala imigracji do Polski (migracje zewnętrzne).
Wpływ przyrostu naturalnego na PODAŻ ↗️
Patrząc tylko na ścieżkę negatywnego przyrostu naturalnego (scenariusz LOW wg. GUS) można szacować, iż do końca roku 2040 Polska utraci netto z tego powodu ponad 4 mln mieszkańców, a do końca 2060 blisko, aż 11 milionów ludzi. Oznaczać to będzie uwolnienie zasobów mieszkaniowych na ok. 550 tys. mieszkań do roku 2040 i ponad 1.8 mln mieszkań do roku 2060. Jeśli założymy nawet, iż ¼ z nich w horyzoncie roku 2040 będzie niedopasowana strukturalnie (ze względu na jakość lub geografię) to wciąż na rynek w tym horyzoncie powróci ponad 410 tys. mieszkań do zagospodarowania.
Wpływ przesunięcia się piramidy demograficznej na POPYT ↘️
Na przestrzeni kolejnych 15-20 lat (horyzont do roku 2040-2045), w tym samym czasie kiedy pokolenie osób w wieku 60-80+ zacznie zwiększać podaż mieszkań na rynku, można spodziewać się jednocześnie zmniejszania się okres po okresie POPYTU na mieszkania, w związku ze zmniejszaniem się liczebności kolejnych kohort w wieku charakterystycznym dla wypełniania tej życiowej potrzeby.
Doskonale to zjawisko wraz z potencjalnymi piramidami wieku ludności (w zależności od scenariusza GUS) prezentuje poniższa grafika:
Migracje zewnętrzne (imigracja)
Czynnikiem stabilizującym tempo spadku popytu na mieszkania jest potencjalna imigracja do Polski. W naszym scenariuszu bazowym zakładamy średnioroczną imigrację na poziomie około +115 tys. osób. Oznaczałoby to, iż w okresie do 2040 roku Polska pozyska z zewnątrz blisko 2 mln ludzi, a do 2060 roku ponad 4.1 mln osób. Oznaczałoby to oczywiście znaczną zmianę struktury populacji, gdyż obcokrajowcy stanowiliby wówczas ponad 17% populacji vs. ok. 5% obecnie, a pod kątem zdywersyfikowania narodowo-etnicznego Polska osiągnęłaby strukturę zbliżoną do aktualnych Niemiec. Uważamy, iż jest to najbardziej niepewny element “układanki” gdyż wymaga on przyjęcia określonej polityki imigracyjnej, jednocześnie wzrost rejestracji obcokrajowców w ZUS w ostatnich latach (z wyłączeniem wpływu wojny na Ukrainie) wskazuje na potencjał pozyskiwania do Polski rokrocznie pomiędzy 75-150 tys. osób.
Zamknięcie “luki mieszkaniowej”
Nasz model sugeruje, że przy realizacji powyżej opisanych tendencji dot. negatywnego przyrostu naturalnego oraz spadku popytu na mieszkania, niezależnie od wystąpienia (lub nie) imigracji na poziomie nieprzekraczającym 115 tys. osób rocznie, Polska doświadczy gwałtownego zamykania się “luki mieszkaniowej”.
Nasz szacunek wskazuje, iż w przypadku utrzymania obecnego tempa budownictwa mieszkaniowego, Polska osiągnęłaby aktualne średnie charakterystyczne dla UE ilości osób na mieszkanie już na przełomie lat 2033-34 przy założeniu braku imigracji, lub ok. 2036 roku przy założeniu imigracji na wyżej przedstawionym poziomie.
Oznacza to również, iż przy utrzymaniu aktualnych tendencji, liczba budowanych mieszkań powinna spaść o kilkadziesiąt tysięcy sztuk rocznie już w perspektywie lat 2030+, aby popyt i podaż mogły się równoważyć.
W ostatnich latach liczba budowanych mieszkań utrzymywała się powyżej 200 tysięcy rocznie. Jeżeli liczba ta nie zostałaby dopasowana przez deweloperów, możemy oczekiwać nadwyżki podaży nad popytem, ceteris paribus. W okolicach roku 2040 przewaga podaży może stać się, aż nazbyt oczywista.
5. Podsumowanie
Z racji na fundamentalne trendy opisane powyżej, jesteśmy zdania, że już w najbliższych latach możemy obserwować zmianę paradygmatu w zakresie oczekiwań ciągłego wzrostu cen na rynku nieruchomości mieszkalnych.
Mimo tego, że w krótkim terminie możemy obserwować dalszy wzrost cen, w perspektywie średnio- i długoterminowej przeważają trendy fundamentalne, takie jak współczynnik dzietności (TFR), rozwój komunikacji i odkrywania oraz postęp w transporcie. Migracja jest czynnikiem stosunkowo najbardziej podatnym na trudne do przewidzenia zdarzenia o dużym wpływie, takie jak konflikty zbrojne. Bez znaczących zmian migracyjnych mieszkania prawdopodobnie staną się dla Polaków bardziej dostępne niż były w przeszłości, a nawet istotny wzrost współczynnika dzietności w najbliższej przyszłości (TFR) nie powstrzyma przynajmniej okresowej nadpodaży mieszkań w horyzoncie do 2060 roku.
Należy oczekiwać, iż ze względu na zróżnicowanie rynku nieruchomości prawdopodobnie ulegnie on dalszej polaryzacji - wybrane segmenty rynku, szczególnie te w atrakcyjnych lokalizacjach mogą charakteryzować się relatywnie wyższymi cenami. Wynika to z kilku czynników, takich jak wyczerpujące się zasoby gruntów pod zabudowę w atrakcyjnych lokalizacjach, wzrost kosztów pracy i materiałów budowlanych oraz ogólne bogacenie się społeczeństwa. Podczas, gdy pewne obszary lub typy nieruchomości będą zyskiwać, zdecydowana większość stanie się bardziej przystępna cenowo.
Jednocześnie postrzegamy, iż segment budownictwa mieszkaniowego (w tym rynek deweloperski) stanie się znacznie bardziej konkurencyjny po roku 2030 ze względu na relacje popytowo-podażowe na rynku, a szacowanie wartości terminalnej tego typu biznesów w środowisku spadającego rok po roku popytu i domykania się “luki mieszkaniowej” będzie nie lada wyzwaniem. Demografia będzie tutaj największą siłą i w naszej opinii zakończy ona lata prosperity na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce.
Dziękujemy za Twoją uwagę!
Robert Ditrych & Tomek Wyderka
Bibliografia:
World Population Prospect 2024 | United Nations
https://mieszkanicznik.org.pl/rynek-najmu-prywatnego-w-polsce/
https://www.podatki.gov.pl/media/9648/informacja-dot-rycza%C5%82tu-za-2022.pdf
https://www.ncbi.nlm.nih.gov/pmc/articles/PMC4532357/
https://ec.europa.eu/eurostat/cache/digpub/housing/bloc-1b.html?lang=en
https://ourworldindata.org/grapher/annual-working-hours-per-worker
https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/0040162594900418
https://www.axios.com/2024/03/11/remote-work-commute
https://gusto.com/company-news/americans-now-live-farther-from-their-employers
https://www.nfx.com/post/your-startup-life-post-pandemic
https://en.wikipedia.org/wiki/Total_factor_productivity
https://en.wikipedia.org/wiki/Marchetti%27s_constant
https://en.wikipedia.org/wiki/History_of_water_supply_and_sanitation
https://en.wikipedia.org/wiki/Industrial_Revolution
The Great Unbundling of Housing & Jobs - NFX Podcast
https://substack.com/inbox/post/144054967
https://ourworldindata.org/grapher/gdp-per-capita-maddison
https://ourworldindata.org/migration
https://ourworldindata.org/fertility-rate
https://data.oecd.org/price/housing-prices.htm
https://www.populationpyramid.net/japan/1990/
https://ec.europa.eu/eurostat/cache/digpub/housing/bloc-1b.html?lang=en
Model: https://bit.ly/4f3xckO
Inne: GUS, Eurostat, lokalne bazy statystyczne analizowanych krajów
Zastrzeżenie do wydania:
Czynnikiem, którego nie uwzględniliśmy w analizie jest skala wpływu zmian regulacyjnych związanych z kryzysem klimatycznym i bezpieczeństwem energetycznym na rynek nieruchomości. Dostrzegamy, iż mogą one istotnie przekształcić rynek, zwiększając popyt na budynki energooszczędne i przyjazne środowisku, jednocześnie obniżając atrakcyjność i wartość budynków nieefektywnych energetycznie. Te zmiany mogą wpłynąć na koszty utrzymania i modernizacji nieruchomości, a w konsekwencji na podaż mieszkań.
Zastrzeżenie dot. Newslettera:
Robert Ditrych’s Newsletter ma charakter wyłącznie informacyjny i nie powinien stanowić podstawy do podejmowania jakichkolwiek decyzji inwestycyjnych. Wszystkie zaprezentowane informacje są prywatnymi opiniami autora (lub autorów) i nie stanowią rekomendacji inwestycyjnych. Mimo zachowania staranności, publikowane treści mogą nie zawierać wszystkich istotnych informacji, a zaprezentowane analizy mogą opierać się na błędnych założeniach. Autor (lub autorzy) nie ponosi (ponoszą) żadnej odpowiedzialności za decyzje podjęte na bazie zaprezentowanych w publikacji materiałów.
 | A guest post by
|